LMNP : pourquoi vos amortissements pourraient vous coûter cher au moment de la revente

Si vous louez un bien en meublé sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel, vous connaissez sans doute l'un de ses grands atouts : l'amortissement, qui permet souvent de ne payer que très peu d'impôt sur vos loyers pendant des années. Une réforme entrée en vigueur en 2025 change la donne au moment de la revente. Voici ce qu'il faut savoir.

Le principe de l'amortissement, en une phrase

En LMNP au réel, vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier de vos revenus locatifs imposables, ce qui réduit fortement — parfois jusqu'à zéro — l'impôt sur vos loyers.

Ce qui a changé avec la loi de finances pour 2025

Jusqu'en 2024, ce même amortissement n'était pas repris au moment de la revente : la plus-value se calculait simplement sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'origine, sans tenir compte des amortissements déduits pendant toutes ces années.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a mis fin à ce double avantage, en modifiant l'article 150 VB du Code général des impôts. Concrètement : les amortissements immobiliers déduits pendant la période de location viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente.

Depuis quand, et pour quels amortissements ?

• La règle s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
• Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 (question n° 10097) a précisé un point qui a surpris beaucoup de propriétaires : la réintégration concerne tous les amortissements pratiqués depuis l'acquisition du bien, même ceux déduits avant 2025 — dès lors que la vente elle-même a lieu après le 15 février 2025.
• Seuls les amortissements immobiliers sont concernés. Ceux pratiqués sur le mobilier ne sont pas réintégrés.
• Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) restent exonérées de ce mécanisme.

Un exemple simplifié

Prenons un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 € dix ans plus tard, sur lequel 40 000 € d'amortissements immobiliers ont été déduits au fil des années.

• Avant la réforme : plus-value = 250 000 € − 200 000 € = 50 000 €.
• Depuis la réforme : le prix d'acquisition retenu est désormais de 200 000 € − 40 000 € = 160 000 €, donc plus-value = 250 000 € − 160 000 € = 90 000 €.

(Exemple purement illustratif à but pédagogique — chaque situation réelle dépend de vos amortissements exacts, des travaux réalisés et des abattements applicables.)

Ce que ça veut dire pour votre stratégie

• Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer normalement sur la plus-value (exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux à 30 ans) — garder le bien longtemps reste donc un levier pertinent.
• Si vous envisagez une revente à moyen terme, il devient important d'anticiper cet impact fiscal avant de signer, et pas seulement au moment de faire les comptes.
• Cette réforme ne supprime pas les avantages du LMNP pendant la phase de location — elle rééquilibre simplement la fiscalité entre la détention et la revente.