Encadrement des loyers en 2026 : deux dispositifs qu'il ne faut pas confondre

« Encadrement des loyers » est une expression qui recouvre en réalité deux mécanismes juridiques bien distincts, avec des règles et des zones d'application différentes. Beaucoup de propriétaires les confondent — voici comment les distinguer clairement.

1. L'encadrement de l'évolution des loyers — la règle la plus large

Ce dispositif s'applique dans toutes les communes classées en zone tendue : des agglomérations de plus de 50 000 habitants où la demande de logements dépasse fortement l'offre. Environ 1 800 communes sont concernées en 2026.

Le principe : lorsqu'un logement est remis en location ou que le bail est renouvelé, le loyer ne peut pas augmenter librement. La hausse est en principe limitée à l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.

Ce dispositif est reconduit par décret chaque année. Le dernier en date (décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026) s'applique aux contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.

Bon à savoir : en zone tendue, le préavis de départ du locataire est également réduit à 1 mois au lieu de 3.

2. L'encadrement du niveau des loyers — réservé à quelques villes volontaires

Ce second dispositif, expérimental, est beaucoup plus contraignant, mais ne s'applique que dans les villes qui ont choisi de le mettre en place :

• Paris (depuis juillet 2019)
• Lille, Hellemmes et Lomme (depuis mars 2020)
• Lyon et Villeurbanne
• Montpellier
• Bordeaux
• Les territoires de Plaine Commune et d'Est Ensemble (région parisienne)

Dans ces communes, le loyer de base ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le secteur géographique, le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction de l'immeuble. Un complément de loyer reste possible, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles justifiées (vue, équipements rares, etc.).

Le bail doit obligatoirement mentionner trois montants : le loyer de base, le loyer de référence, et le loyer de référence majoré applicable à la date de signature.

Comment savoir si vous êtes concerné ?

• Pour la zone tendue (dispositif 1) : le simulateur officiel sur service-public.fr permet de vérifier en quelques secondes si votre commune est concernée.
• Pour l'encadrement du niveau des loyers (dispositif 2) : renseignez-vous auprès de votre mairie ou préfecture, qui publient les arrêtés fixant les loyers de référence applicables.

Un point à surveiller

L'encadrement du niveau des loyers a été instauré à titre expérimental par la loi ELAN de 2018, puis prolongé jusqu'au 24 novembre 2026 par la loi 3DS. Une proposition de loi visant à le pérenniser au-delà de cette date est en discussion. Si vous possédez un bien dans l'une des villes concernées, c'est un point à suivre dans les mois qui viennent, car il pourrait avoir un impact direct sur vos possibilités de fixation du loyer à la prochaine relocation.