Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé, et ce qu'il change pour vous

Depuis février 2026, un nouveau dispositif fiscal cible les propriétaires qui investissent dans un logement destiné à la location. Baptisé « dispositif Jeanbrun » ou « statut du bailleur privé », il succède dans l'esprit au Pinel, avec un mécanisme différent. Si vous envisagez un nouvel achat locatif, voici ce qu'il faut savoir avant de vous décider.

Un point important avant tout : ce dispositif ne concerne pas vos biens déjà loués

Ce mécanisme s'applique uniquement à un achat réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Si vous possédez déjà un ou plusieurs logements en location, ce dispositif ne change rien à votre situation actuelle — il ne devient pertinent que si vous envisagez un nouvel investissement locatif dans les prochaines années.

Les conditions à respecter

D'après service-public.fr, le logement doit cumuler plusieurs critères :

• être situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues) ;
• être neuf, ou ancien à condition d'investir au moins 30 % du prix d'achat en travaux d'amélioration, notamment énergétique ;
• être loué non meublé, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans ;
• ne pas être loué à un membre de votre cercle familial proche ;
• respecter un plafond de loyer, fixé selon que le logement est classé intermédiaire, social ou très social ;
• être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition du bien.

Aucune condition de ressources n'est imposée à l'investisseur : le dispositif est ouvert à tous, quel que soit son niveau de revenu.

Ce que vous pouvez déduire

Le mécanisme fonctionne par déduction sur vos revenus fonciers (les loyers perçus, imposés dans cette catégorie), et non par réduction d'impôt comme l'était le Pinel. Vous pouvez déduire chaque année :

• une partie du prix d'achat du bien ;
• l'intégralité des charges liées à la location : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière.

Le plafond de déduction peut atteindre 12 000 € par an, ce montant s'appliquant lorsqu'au moins 50 % des revenus locatifs concernés relèvent de la catégorie « logement très social ». Ce n'est pas certain que ce même plafond s'applique aux catégories intermédiaire et sociale : la source officielle consultée ne détaille pas ces paliers intermédiaires, il est donc prudent de vérifier ce point précis auprès d'un professionnel avant de fonder une décision d'investissement sur ce chiffre.

Si les charges dépassent vos revenus locatifs, un déficit foncier de 10 700 € reste imputable sur vos autres revenus (salaire, pension), selon les règles habituelles du déficit foncier.

Un exemple donné par l'administration

Service-public.fr illustre le dispositif ainsi : pour un appartement acheté 180 000 €, financé par 30 000 € d'apport et 150 000 € d'emprunt, un propriétaire peut, après 10 ans de détention :

• avoir payé 0 € d'impôt sur ses revenus locatifs ;
• avoir bénéficié de 16 000 € de déductions au titre de l'impôt sur le revenu.

(Exemple officiel donné à titre illustratif — chaque situation dépend du prix réel du bien, du montant des loyers perçus et des charges effectives.)

Un engagement irrévocable

Le choix de bénéficier de ce dispositif se fait lors de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition du bien, en joignant un engagement de location. Cette décision est irrévocable pour le logement concerné.

En cas de manquement — non-respect du plafond de loyer, vente anticipée du bien avant la fin de l'engagement de 9 ans — l'avantage fiscal est remis en cause : les sommes déjà déduites sont réintégrées dans vos revenus imposables.

Faut-il en tenir compte pour votre prochain investissement ?

Si vous envisagez d'agrandir votre parc locatif dans les deux prochaines années, ce dispositif mérite d'être étudié — en particulier si vous visez un logement en immeuble collectif que vous êtes prêt à louer sur le long terme. En revanche, l'engagement de 9 ans et l'irrévocabilité du choix imposent de vérifier au préalable, avec un professionnel, que le plafond de loyer applicable à votre projet reste compatible avec votre rentabilité attendue.