Récupérer votre logement : les règles du congé pour vente ou reprise

Vous souhaitez vendre votre logement loué, ou le reprendre pour y habiter ou y loger un proche ? Vous ne pouvez pas simplement demander à votre locataire de partir à la fin du bail : la loi encadre strictement ce « congé », et une erreur de forme ou de délai peut suffire à l'annuler.

Les trois seuls motifs valables

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 limite les congés donnés par le propriétaire à trois motifs :

1. La vente du logement.
2. La reprise, pour l'habiter vous-même ou y loger un proche (le lien de parenté doit être précisé dans le congé).
3. Un motif légitime et sérieux — par exemple un manquement grave du locataire à ses obligations, apprécié au cas par cas par le juge en cas de litige.

Ce congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail, pas en cours de contrat.

Le délai de préavis : 6 mois en location vide, 3 mois en meublé

Le préavis court à compter de la réception effective du congé par le locataire — pas de son envoi, ni d'un simple avis de passage laissé dans la boîte aux lettres. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d'huissier, ou remis en main propre contre récépissé.

Si ce délai n'est pas respecté, le congé n'est pas nul pour autant : il produit simplement effet à la date où le préavis légal est écoulé, généralement au terme du renouvellement suivant du bail.

Le formalisme à respecter, sous peine de nullité

Le congé doit obligatoirement mentionner le motif invoqué et, en cas de reprise, l'identité du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec vous. Depuis 2018, une notice d'information sur les droits du locataire doit être jointe au congé pour vente ou pour reprise — son absence peut, selon les cas, être sanctionnée.

Congé pour vente : le locataire est prioritaire

Lorsque le congé est motivé par la vente, il vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose de 2 mois à compter du début du préavis pour l'accepter. Le prix et les conditions de vente doivent figurer dans le congé. Si le locataire n'accepte pas dans ce délai, il perd son droit d'occupation à l'échéance du préavis.

Attention à un point souvent ignoré : si vous avez acheté le bien loué moins de 3 ans avant la fin du bail en cours, vous ne pouvez donner congé pour vente qu'à l'issue du renouvellement suivant. Cette règle vise à éviter les acquisitions purement spéculatives.

Congé pour reprise : votre décision doit être réelle

La seule intention de reprendre le logement suffit — vous n'avez pas à justifier de l'identité d'un futur occupant précis dès la notification. Mais la jurisprudence sanctionne sévèrement les congés fictifs : si vous ne concrétisez pas la reprise dans un délai raisonnable après le départ du locataire, celui-ci peut obtenir des dommages et intérêts pour congé abusif.

Un point de jurisprudence récent à connaître : dans un arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation a jugé que le congé pour reprise devient sans effet si le bénéficiaire de la reprise décède avant la fin du préavis — les conditions de la reprise s'appréciant en la personne même de celui qui doit habiter le logement, et ce droit ne se transmet pas automatiquement à ses héritiers.

Le cas des locataires protégés : plus de 65 ans et ressources modestes

Si votre locataire est âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail et dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond fixé chaque année par arrêté (plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés), vous ne pouvez lui donner congé — quel que soit le motif — sans lui proposer un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses moyens, à proximité. Cette protection ne s'applique pas si vous-même avez plus de 65 ans ou des ressources modestes.

Ce plafond de ressources évolue chaque année et diffère selon la région (Île-de-France ou non) : je n'ai pas pu en confirmer le montant exact pour 2026 à partir de sources suffisamment récentes et datées. Vérifiez le montant en vigueur auprès de l'ANIL ou de votre agence départementale d'information sur le logement avant toute démarche.

Que faire concrètement ?

1. Identifiez le motif réel de votre demande (vente, reprise, motif légitime).
2. Vérifiez la date d'échéance exacte du bail et calculez le préavis en conséquence — mieux vaut anticiper de plusieurs semaines.
3. Vérifiez que votre locataire n'entre pas dans le champ de la protection des personnes de plus de 65 ans.
4. Faites établir le congé avec la notice obligatoire, et privilégiez la lettre recommandée avec accusé de réception pour dater précisément le point de départ du préavis.